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大约是爱四级县房地产市场:一半城市有好项目的人去了县新浪财经_____

杜达雄2012天体

    感受房地产市场四级县城源头,微信公众号:真名陆军今天是假期结束后建设的第一天。我希望你能整理一下心情,为新年之战做准备。我祝你们好运,告诉你们我在这个长假里干什么。更重要的事情之一是我去县里找一些当地的运营商聊天。每天因为我在上海,我的沟通和联系机会都比较少,但在一定的层面上,现在很多用户对当地三四线城市的房地产购买逻辑感到担忧或困惑,经常被误解。许多一线城市的房地产人士认为,大城市缩小规模的方法是成功的,许多购房者在一线城市工作。大城市会有很多标准来看待这个县的房地产,在某种程度上,这些都是错的,今天跟你谈谈我对小县城的一些感受01,很多人会说这个县比较暖和,因为大家都认识。这就转化为一种相对冷酷的房地产语言:人口基数稀薄,绝对趋同,所以从地理角度看,县城核心区非常小,基本上是三纵三横六路的概念。这个城市的区位价值分为两种,一种叫这里,另一种叫另一种。没有所谓的概念核心区10分钟可达区,这只是在一个小范围的三个垂直和三个水平区域。没有所谓的5分钟驾驶概念。没有CBD CLD的概念,很难改变。这主要是因为县的人口基数是恒定的,所以城市没有扩大的权力。在许多情况下,人为扩张会适得其反。例如,当我的家乡把旧城区唯一的新华书店搬到3公里外的时候,它完全切断了每个人对阅读的渴望。不可能重建一个新的核心。是的,但是建筑方式不同于大城市。一个小县看到了什么?有没有食品饮料,有没有儿童游戏和教育,有没有电影院,有没有大的电影院?超市里,有五家看是否有重点幼儿园和小学(注:初中什么都不算,看重点是送人去别的地方),这些都是为县城消费升级,哪里政府啊,哪里修路,哪里百货公司都没有用。以上五个加在一起的三个,再加上一个成熟的社区,就可能成为下一个县的核心。需要强调的是,县里不相信这个概念,只相信眼睛里的真理。我见过太多自以为是的开发商在开发复杂的项目时只把商业作为概念,然后疯狂地出售房屋。最后,在受到市场冲击的灰脸县城,他们需要什么样的产品来开发房地产?县镇不需要别墅,县镇不需要洋房,县镇的房屋需要更好的绿化率,社区需要栅栏来抵御浏览。证明你的房子与旧的不同;需要物业管理,让人觉得他们的社区正在管理中;需要停车位,因为他们曾经是停车场;最好的电梯出来在一个,它会让人觉得电梯区域可以随意使用,家庭会清新和家庭。我发现县城不需要两个房间,三个房间都是低配,四个房间。另外,我发现了一个很有趣的表现,就是县里只有一个单手房。这并不意味着一个地方只能开发一个二手房,但只有最好的一个二手房才能同时在市场上生存。你的意思是,对于县城的居民来说,他们从不担心生活,即使他们有五个孩子,他们也会活得够多。但他们想过上更好的生活,所以如果他们想买房子,要么买最好的,要么不买,他们不想回到下一个选择。这就是为什么碧桂园能在这么多的县市繁荣发展的原因。我们可以想想碧桂园的产品,大社区的产品,社区里无休止的绿化,感觉很好。性能,感觉特别好,装饰精美…这些都不是以前在县城居民的生活环境中感受到的。而且,一旦大归花园被占领,将需要三到五年的时间来开发一个非常大的区域,这将直接使其他竞争者陷入困境。这就是县域发展的逻辑:

    

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