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江西挖出250年前古墓Nomura Lu Ting:中国楼市在冬天或明年春天逐渐放松。 <!> >!!- <!> >

安徽省太和县强拆惨案

    随着中国走向冬季,越来越多的数据表明,房地产市场也进入了深冬。野村证券(Nomura Securities)首席经济学家陆婷(Lu Ting)预计,2019年上半年,房地产市场将明显恶化。

    陆婷的团队在11月15日发表的一篇题为《中国房地产冬天即将来临》的研究论文中判断,明年中国的房地产市场可能出现一些变化:今年上半年房地产市场将显著恶化,政府可能不会重新干预。很快就会进入市场。鉴于房地产市场在经济中的支柱作用,我相信政府最终会在春天或晚些时候放松对大城市房地产市场的限制。

    更重要的是,陆婷的团队认为,只有在政府出台措施放缓住房市场之后,中国经济增长才有望反弹。因此,在他们看来,判断房地产市场走势对于准确把握中国经济何时触底至关重要。

    准备严冬

    为了抑制房地产投机,降低房地产市场的热度,中国政府从2015年中期开始实施了一系列紧缩政策。它从价格、销售、购买和贷款限制等方面对房地产市场进行了监管。严格程度在历史上很少见。

    政府迅速采取行动。中国房地产市场整体降温明显。房地产开发投资、商品房销售和住房企业就地资金等关键数据均呈现放缓趋势。陆婷的团队表示,过去一年的房地产市场总体相对稳定,主要得到三四线城市的支持,这些城市得益于住房改革的货币化。

    如今,随着政府不再通过抵押贷款补充贷款将资金投入住房改革的货币化,第三和第四线城市的住房销售终于跟随第一和第二线城市进入了冷却状态。

    据陆婷的团队介绍,即使PSL的规模没有逐步缩小,已经过高的房价、逐渐耗尽的家庭储蓄、收入增长放缓和住房贷款压力过大,也会开始冷却小城市的住房市场。(图片:房地产库存和房价)

    对于明年的房地产市场,Lu Ting领导的野村证券分析团队预计:

    明年的几个月里,新房销售可能萎缩超过10%,房地产开发投资可能增加或“急剧下降”。在土地销售放缓的背景下,基础设施支出的增长也可能放缓,而与房地产相关的金融资产可能遭受相对严重的冲击。

    这次是不同的。

    Lu Ting团队认为,房地产市场最新的紧缩周期与以往大不相同。他们给出了两个原因:

    首先,大城市和小城市之间存在着明显的差异。2016年9月,政府开始在大城市推行前所未有的监管措施。同时,通过PSL向小城市注入3兆3000亿元,进行棚户区改造。.

    其次,大城市的价格限制和销售限制等规制措施日益限制了市场力量的作用。

    值得一提的是,陆婷的团队对房地产市场的分化表达了相当令人惊讶的观点,他们说,虽然一、二线房地产市场已经迅速降温,但国家房地产市场的繁荣并没有衰退,主要是因为受益于棚户区改造货币化的小城市购买力显著提高。

    “这是房地产周期最奇怪的一点。这是以前从未见过的。”Lu Ting团队写道。(图:不同城市新住宅销售增长率)

    “政府还是放松控制大城市”

    在中国,房地产市场是支撑经济的重要力量之一。它涉及超过四十个其他行业,可以称为“扳动扳机,移动全身”。

    Lu Ting的团队也提到了这一点。根据他们的估计,房地产和相关行业贡献了GDP的16%,而中国税收的22%来自房地产业。他们说,在贸易摩擦的背景下,寒冷的市场将进一步拖累中国经济。

    如何放松?”“非市场性的行政措施,如购买、销售和价格的限制,是及时的政策调整的主要障碍,”Lu Ting的团队说。

    他们认为,除了传统的宽松措施,比如降低最低首付比例之外,诸如购买限制和价格限制等行政措施也将逐步取消。由于房地产在促进宏观经济增长方面起着重要作用,Lu Ting认为,当明年上半年GDP增速进一步放缓时,中国政府最终将放松对房地产市场的控制。

    然而,他们强调,他们反对仅仅放松或扭转以前强加的限制性政策,说“决策者需要认识到大城市的作用,让市场在房地产和土地分配过程中发挥重要作用”。

    Lu Ting的团队认为大城市比小城市更有效率、更有生产力、更环保、更经济。

    基于此,他们做出判断:

    明年春天或以后,中国政府可能会放松一些大城市的房地产调控措施。

    “PSL带来了一些问题”。

    基于他们对大城市的重要作用的看法,陆婷的团队也提出了一个发人深省的观点:虽然在小城市中由PSL资金支持的住房改革的货币化已经取得了初步成功,但是也导致了许多问题:例如,分配问题。省内的资金不够有效,投入的资源太多。进入小城市(这可能与中国人口和城市化的趋势背道而驰)。

    陆婷在上月中旬举行的中国财富管理50人论坛上说,住房改革的货币化和PSL刺激了大量三、四线城市的房地产开发,但是因为政府对房地产实行了严格的监管。ST和二线城市非常严重,房地产市场结构失配非常严重。

    Lu Ting认为PSL是QE的中文版。PSL和货币化政策的方向应该适度地调整和改变。政府应该宣布一个非常明确的退出计划,比如美国退出QE。否则,当信贷明显萎缩时,市场可能会产生预期偏差,加剧这一领域的风险,甚至影响宏观政策布局。

    在“中国房地产即将破冬”的研究报告中,Lu Ting的团队提出了一个PSL的建议:

    如果政府想继续实施PSL等补贴政策,就应该采取更加透明的机制,将资金分配给吸引最多农民工和人才的城市。

ru guo zheng fu xiang ji xu shi shi PSL deng bu tie zheng ce, jiu ying gai cai qu geng jia tou ming de ji zhi, jiang zi jin fen pei ji xi yin zui duo nong min gong he ren cai de cheng shi.

    在这一点上,可能存在一些疑问:在房地产市场降温前的房地产热潮中,那些吸引大量人才的城市,比如深圳、成都、西安等地物价上涨速度最快、最具吸引力。如果补贴措施趋向于这些城市,会不会导致当前抑制性房价再次上涨,从而偏离住房监管的初衷?

    Lu Ting的团队似乎已经考虑到了这一点。他们提出,在快速发展的城市,住宅用地的供应应该大幅增加,并且应该鼓励地方政府通过增加住宅用地的供应来稳定房价。

    他们认为“如果增加有效供给,放宽限制并不一定导致房价上涨,并造成另一个房地产泡沫”。

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